Acheter une maison en Belgique quand on est Français : frais, crédit et taxes

Aucun Français n'a besoin d'autorisation pour acheter en Belgique, qu'il y vive ou non. Les frais dépendent d'abord de l'usage : si le bien devient votre seul logement et que vous vous y domiciliez, les droits tombent à 2 ou 3 %.

Pour un bien existant de 250 000 € acheté sans crédit comme résidence principale, les frais s'élèvent à environ 9 050 € en Flandre, 10 300 € à Bruxelles et 11 550 € en Wallonie. Le même bien acheté pour le louer coûte 34 400 € de frais en Flandre et 35 700 € à Bruxelles comme en Wallonie.

Frais totaux de l'acte d'achat pour une résidence principale, hors crédit. Bruxelles gagne sous 250 000 € grâce à son abattement, puis devient la région la plus chère : l'abattement reste fixe quand le prix monte.

Les droits d'enregistrement pèsent plus que tout le reste réuni. C'est un impôt régional, perçu par le notaire lors de l'acte et reversé à la région où se trouve le bien. L'endroit où vous habitez aujourd'hui, en France ou ailleurs, n'entre pas dans le calcul : seuls comptent l'emplacement du bien et l'usage que vous en ferez.

Flandre : 2 %, mais des conditions durcies depuis 2026

La Flandre applique 2 % à l'achat de l'habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025. Pour un prix de 220 000 € au plus (240 000 € dans les grandes villes et la périphérie bruxelloise), une réduction de 1 867 € s'y ajoute : sur un bien de 200 000 €, les droits tombent à 2 133 €.

Pour les compromis signés depuis le 1er janvier 2026, il faut acheter en pleine propriété, en personne physique, et rester domicilié dans le bien au moins un an sans interruption. Vous pouvez posséder encore un autre logement au moment de l'achat, à condition de le vendre dans les deux ans. Si une condition n'est pas remplie, la région réclame la différence avec les 12 %, majorée de 20 %.

Wallonie : 3 %, et plus d'abattement

La Wallonie est passée à 3 % le 1er janvier 2025 pour l'habitation propre et unique, sans plafond de prix et sans condition de premier achat. En contrepartie, la réforme a supprimé l'ancien abattement de 20 000 €, le taux réduit des habitations modestes et le chèque-habitat. Beaucoup d'articles les citent encore.

Vous ne devez posséder aucun autre logement en pleine propriété, en Belgique ou à l'étranger, sauf à le revendre dans les trois ans. Votre appartement en France compte : tant qu'il n'est pas vendu, vous n'êtes pas dans les conditions. Il faut ensuite vous domicilier dans le bien dans les trois ans et y rester au moins trois ans.

Bruxelles : 12,5 %, avec 200 000 € exonérés

Bruxelles garde le taux de 12,5 % mais ne l'applique pas aux 200 000 premiers euros si vous achetez votre seul logement pour un prix de 600 000 € au plus. L'économie atteint 25 000 €. Au-dessus de 600 000 €, l'abattement disparaît entièrement : un bien à 610 000 € coûte plus de 25 000 € de droits de plus qu'un bien à 600 000 €.

Vous ne devez posséder aucun autre logement, nulle part, au jour du compromis. Il faut vous domicilier dans le bien dans les trois ans et y rester cinq ans ; un départ anticipé se rembourse au prorata. Si vous faites gagner au moins deux classes PEB au logement, l'abattement augmente de 25 000 € par classe gagnée.

Seconde résidence ou investissement locatif : 12 à 12,5 %

Dès que le bien n'est pas votre seul logement, vous payez le taux plein : 12 % en Flandre, 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles. C'est le cas d'une maison de vacances dans les Ardennes, d'un appartement à louer à Bruxelles, ou d'un bien acheté par un frontalier qui continue d'habiter en France.

Ajoutez environ 4 400 € de frais de notaire et d'acte. Sur 250 000 €, vous sortez 35 000 € avant la première mensualité.

Bien neuf ou terrain : la TVA à la place des droits

Un logement neuf vendu par un promoteur se paie avec 21 % de TVA sur la construction. Les droits d'enregistrement ne portent alors que sur la quote-part du terrain. Le taux de 6 % existe pour un logement démoli et reconstruit, de façon permanente depuis juillet 2025 : 175 m² habitables au plus, à condition d'en faire votre seul logement et de vous y domicilier.

Un terrain à bâtir paie les droits d'enregistrement de la région. Le délai pour vous domicilier y est plus long : cinq ans en Wallonie, par exemple.

Sur les 15 % de frais dont on parle en Belgique, le notaire ne garde qu'une petite partie. Ses honoraires suivent un barème fixé par arrêté royal et indexé chaque année : environ 2 600 € TVA comprise pour une résidence principale de 250 000 €, un peu plus pour un autre achat. Viennent ensuite un forfait de frais administratifs de 855 € hors TVA, le droit d'écriture de 100 € et la transcription au registre, 285 €.

• L'acheteur paie. Le vendeur ne règle que ses propres frais, comme la mainlevée d'une hypothèque encore inscrite sur le bien.
• Rien ne se négocie : le barème est légal et s'impose à tous les notaires.
• Vous pouvez prendre votre propre notaire, même si le vendeur a le sien. Ils se partagent les honoraires, sans surcoût pour vous.

Les banques belges prêtent aux Français, mais avec une règle simple : les frais d'achat se paient avec votre apport. La Banque nationale recommande de ne pas financer plus de 90 % de la valeur du bien pour une résidence principale, et 80 % pour un investissement locatif.

Un primo-acquéreur peut dépasser les 90 %. La BNB tolère qu'un tiers environ des crédits d'une banque aille au-delà, et chaque banque réserve cette marge à ses meilleurs dossiers.

Sur un bien de 300 000 € en Wallonie, empruntés à 90 %, prévoyez 30 000 € pour la part non financée et environ 19 300 € de frais d'achat et de crédit, soit près de 50 000 € d'apport.

Ce que la banque regarde chez un nouvel arrivant

• Un contrat à durée indéterminée rassure la banque. Depuis le 1er août 2026, un nouveau contrat se rompt avec une semaine de préavis pendant ses six premiers mois, et certaines banques attendent la fin de cette période.
• La banque qui prête veut voir arriver votre salaire chez elle, sur un compte belge. Voir quel compte ouvrir, et à quelle étape.
• Sans inscription à la commune, donc sans numéro national, le dossier ne passe pas dans les systèmes de la plupart des banques.
• L'apport doit couvrir au moins les frais, et venir d'un compte à votre nom : le notaire vérifie l'origine des fonds.

Belfius, BNP Paribas Fortis, ING, KBC (CBC en Wallonie), Argenta et Crelan font l'essentiel du marché. Les taux se négocient avec l'assurance solde restant dû et la domiciliation du salaire, que la banque exige presque toujours. Un courtier en crédit agréé par la FSMA compare plusieurs offres pour vous ; sa rémunération doit figurer dans l'offre.

Emprunter en France pour acheter en Belgique

C'est possible si vos revenus restent en France, par exemple pour un frontalier. Mais une banque française prend rarement une hypothèque sur un bien belge : elle demandera plutôt une caution ou un nantissement d'épargne. Si vous vous installez en Belgique pour de bon, un crédit belge est presque toujours plus simple.

L'acte de crédit et le mandat hypothécaire

Le crédit fait l'objet d'un second acte chez le notaire, avec ses propres frais : 1 % de droit d'enregistrement et 0,3 % de droit d'hypothèque sur le montant inscrit, qui couvre le capital et environ 10 % d'accessoires. Pour 200 000 € empruntés, comptez environ 4 800 €.

La banque accepte parfois un mandat hypothécaire pour une partie du prêt : aucune hypothèque n'est inscrite sur cette partie, donc ni le 1 % ni le 0,3 %. Faites chiffrer les deux formules avant de signer l'offre.

1. 1

   Faire une offre écrite

   En Belgique, une offre acceptée par le vendeur vaut vente. N'écrivez jamais d'offre sans y mettre la condition d'obtenir votre crédit.

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   Signer le compromis

   Il vous engage de façon définitive : aucun délai de rétractation, contrairement à la France. Il faut la clause suspensive d'obtention du crédit, avec une date. L'acompte d'usage est de 10 % du prix, versé sur le compte de tiers du notaire.

3. 3

   Obtenir le crédit

   Vous avez en général quatre à six semaines selon la clause. L'expertise du bien par la banque arrive souvent à ce moment.

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   Laisser le notaire chercher

   Situation hypothécaire, dettes fiscales, urbanisme, sol, conformité électrique : c'est dans ces recherches que sortent les mauvaises surprises. Le détail figure dans notre page sur l'immobilier en Belgique.

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   Signer l'acte authentique

   Au plus tard quatre mois après le compromis, délai dans lequel les droits doivent être payés. Les frais sont versés au notaire quelques jours avant.

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   Recevoir les clés et se domicilier

   La domiciliation à la commune fait courir les délais fiscaux du taux réduit ou de l'abattement. Si vous arrivez de France, c'est aussi votre inscription à la commune.

Le certificat de performance énergétique (PEB, EPC en Flandre) est obligatoire pour vendre dans les trois régions, et son label figure dans l'annonce. Pour vous, il sert surtout à chiffrer les travaux à venir, parce qu'une obligation de rénover peut suivre l'achat.

Partout, le vendeur fournit aussi le procès-verbal de contrôle de l'installation électrique et, pour une citerne à mazout de 3 000 litres ou plus, l'attestation d'étanchéité. Si l'installation électrique n'est pas conforme, c'est à vous de la mettre en ordre dans les 18 mois.

Le précompte immobilier est l'équivalent de la taxe foncière. Il se calcule sur le revenu cadastral, un loyer théorique fixé par l'administration, multiplié en 2026 par un coefficient d'indexation de 2,3. On applique à ce montant indexé le taux de la région, puis les centimes additionnels de la province et de la commune, qui font l'essentiel de la facture.

Un exemple en Wallonie : une maison au revenu cadastral de 1 000 € donne 2 300 € indexés. À 1,25 %, la part régionale est de 28,75 €. Avec 1 750 centimes provinciaux et 2 600 centimes communaux, le précompte atteint environ 1 280 € par an. Le revenu cadastral figure dans l'annonce ou sur demande au notaire : demandez-le avant de faire une offre.

L'année de l'achat, l'avertissement-extrait de rôle part au propriétaire du 1er janvier, donc au vendeur. Le compromis prévoit que vous lui remboursiez la part de l'année qui suit l'acte. Une maison modeste, au revenu cadastral total de 745 € au plus, a droit à 25 % de réduction.

Si vous occupez le bien, le revenu cadastral ne s'ajoute pas à vos revenus imposables. Si vous le louez, il est imposé, majoré de 40 %, et non le loyer réel. La convention franco-belge réserve l'imposition des revenus d'un bien belge à la Belgique, même si vous habitez en France.

Tout dépend de l'endroit où vous habiterez après l'achat.

Le régime frontalier franco-belge est fermé depuis 2012 et ne profite plus qu'aux salariés qui en bénéficiaient déjà. Si vous en faites partie, déménager en Belgique vous le fait perdre, et définitivement. Les règles d'imposition du salaire et du télétravail sont détaillées dans notre guide des travailleurs frontaliers.

Côté prix, souvent oui. Au troisième trimestre 2025, Statbel relevait un prix médian de 197 000 € pour une maison mitoyenne ou de coin en Wallonie, 317 500 € en Flandre et 525 000 € à Bruxelles. Liège, Charleroi ou Namur restent nettement moins chères que les métropoles françaises de taille comparable.

Deux choses jouent contre l'achat. Si vous ne restez que quelques années, les frais d'entrée de 3 à 6 % mangent la plus-value possible. Et le taux plein de 12 à 12,5 % rend l'investissement locatif lent à rentabiliser. En faveur de l'achat : les revenus locatifs belges sont imposés sur le revenu cadastral, bien plus bas que le loyer réel, et le précompte reste modéré hors Bruxelles. Pour comparer avec un loyer, voir le coût de la vie en Belgique.

• notaire.be, droits d'enregistrement en Région wallonne : le taux de 3 % et ses conditions
• notaire.be, abattement à Bruxelles : 200 000 €, plafond de 600 000 € et bonus PEB
• notaris.be, le taux de 2 % en Flandre : les conditions en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (en néerlandais)
• notaire.be, frais liés au crédit hypothécaire et au mandat hypothécaire
• Banque nationale de Belgique : les attentes en matière de quotité des crédits hypothécaires
• be.brussels, la prime BE HOME pour les propriétaires occupants bruxellois

Le marché

L'immobilier en Belgique

Louer ou acheter, prix au mètre carré par ville et recherches du notaire.

Avant le crédit

Ouvrir un compte bancaire

Le compte où la banque voudra voir arriver votre salaire, à chaque étape de l'installation.

Vous restez en France

Travailleurs frontaliers

Impôt, sécurité sociale et télétravail quand on travaille en Belgique sans y habiter.