Le même appartement coûte 35 000 € de plus si ce n'est pas votre résidence principale
Sur un appartement à 350 000 € en Wallonie, les droits d'enregistrement passent de 10 500 € au taux réduit de 3 % à 43 750 € au taux plein de 12,5 %. Ajoutez 2 à 3 % d'honoraires et de frais divers dans les deux cas.
Un premier achat destiné à l'habitation revient donc à environ 5 à 6 % de frais, un investissement locatif à 15 %. C'est cette distinction, et non un taux national unique, qu'il faut porter dans votre plan de financement.
Les droits d'enregistrement
Le poste le plus lourd est le droit d'enregistrement, prélevé sur le prix de vente d'un bien existant (ancien) :
| Région | Taux de base | Habitation propre et unique | Avantage complémentaire |
|---|---|---|---|
| Flandre | 12 % | 2 % depuis le 1er janvier 2025 | Réduction de 1 867 € si le prix ne dépasse pas 220 000 €, ou 240 000 € en zone tendue |
| Wallonie | 12,5 % | 3 % depuis le 1er janvier 2025 | Abattement sur la première tranche de 20 000 €, soit 2 500 € économisés |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % | 12,5 %, mais abattement de 200 000 € | Jusqu'à 25 000 € d'économie, plus 25 000 € d'abattement par saut de deux classes énergétiques |
Trois réformes en deux ans, et un écart qui se creuse
La Flandre est passée de 3 % à 2 % au 1er janvier 2025 pour l'habitation propre et unique, en supprimant au passage le taux de 1 % réservé aux biens à rénover énergétiquement.
La Wallonie a ramené le sien de 6 % à 3 % à la même date, pour l'habitation destinée à devenir la résidence principale.
Bruxelles n'a pas touché au taux de 12,5 % et a préféré élargir l'abattement, porté de 175 000 € à 200 000 €, avec un plafond de prix relevé de 500 000 € à 600 000 €.
À Bruxelles, l'abattement se perd sur des conditions de calendrier
- Vous ne devez posséder aucun autre logement en pleine propriété, en Belgique ou à l'étranger, au moment du compromis
- Le prix d'achat ne doit pas dépasser 600 000 €
- Vous devez vous domicilier dans le bien dans les 3 ans, contre 2 ans auparavant
- Vous devez y rester 5 ans, mais un départ anticipé ne coûte plus la totalité de l'abattement : le remboursement est désormais calculé au prorata
Les honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont réglementés par l'État. Ils représentent environ 1,5 à 2 % du prix de vente (dégressifs selon le montant). S'y ajoutent des droits d'écriture, de transcription et des frais divers, pour un total d'environ 2 à 3 % du prix.
TVA sur l'immobilier neuf
Pour les constructions neuves ou rénovées à neuf, c'est la TVA qui s'applique (et non les droits d'enregistrement) : 21 % sur le prix hors TVA. Il existe un taux réduit de 6 % pour les constructions destinées à la résidence principale depuis 2024 (sous conditions de superficie et de valeur), mais les conditions sont strictes.
L'acte de crédit se paie en plus, et il existe un moyen de le réduire
Beaucoup d'acheteurs budgètent l'acte d'achat et oublient le second acte notarié : celui du crédit hypothécaire. Il a ses propres frais, et il s'ajoute à tout le reste.
Le mandat hypothécaire est l'alternative que les notaires belges signalent et que les acheteurs venus de France ne connaissent pas. Vous donnez à la banque mandat de prendre hypothèque plus tard, si cela se justifie, par exemple en cas de défaut de paiement. Aucune hypothèque ne grève alors le bien, et les frais de notaire sont nettement réduits.
Demandez la comparaison chiffrée à votre banque
Environ 15 % du prix, mais presque rien pour le notaire
Les notaires belges le formulent ainsi : les frais d'un achat s'élèvent à environ 15 % du prix de vente, sauf taux réduit ou abattement sur les droits d'enregistrement. Et ils ajoutent aussitôt que seule une petite partie de cette somme leur revient.
L'essentiel part en droits d'enregistrement, c'est-à-dire en impôt régional. C'est pourquoi la région et l'usage du bien pèsent bien plus lourd sur votre plan de financement que le choix du notaire, dont les honoraires sont de toute façon réglementés.
Entre le compromis et l'acte, le notaire cherche
Ce délai n'est pas une formalité administrative. Le notaire mène des recherches fiscales, hypothécaires, urbanistiques et cadastrales, et c'est là que sortent les mauvaises surprises : une inscription hypothécaire à lever, une infraction urbanistique, une dette fiscale attachée au bien.
Si le bien est grevé d'une hypothèque, le notaire doit procéder à la mainlevée pour vous livrer un bien quitte et libre. La provision correspondante est demandée au vendeur, pas à vous, mais l'opération allonge le calendrier.
Vous n'êtes propriétaire qu'à la transcription
Le compromis de vente belge
Le compromis de vente (aussi appelé « acte sous seing privé ») est un contrat signé entre vendeur et acheteur avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. En Belgique, le compromis est contraignant et irrévocable, contrairement à la promesse de vente française assortie d'un délai de rétractation de 10 jours. Il n'y a pas de droit de rétractation légal une fois le compromis signé (sauf clause suspensive d'obtention de prêt).
Le délai entre le compromis et l'acte authentique est généralement de 3 à 4 mois.
Prix de l'immobilier belge (2026)
| Ville / zone | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Évolution 2023-2026 |
|---|---|---|---|
| Bruxelles-Capitale (moy.) | 2 800 - 3 500 | 3 000 - 4 200 | +4 % / an |
| Ixelles / Etterbeek | 3 200 - 4 200 | 4 000 - 6 000 | +5 % / an |
| Uccle | 3 000 - 4 000 | 3 500 - 5 500 | +4,5 % / an |
| Anvers centre | 2 800 - 3 800 | 3 200 - 4 800 | +5 % / an |
| Gand centre | 2 500 - 3 500 | 2 800 - 4 200 | +4 % / an |
| Bruges centre | 2 200 - 3 200 | 2 500 - 4 000 | +3,5 % / an |
| Liège centre | 1 400 - 2 200 | 1 400 - 2 200 | +3 % / an |
| Namur centre | 1 500 - 2 300 | 1 500 - 2 500 | +3 % / an |
Prix indicatifs. Le marché immobilier évolue rapidement. Consultez Immoweb.be pour les prix actualisés.
Consultez un notaire belge avant d'acheter
La Fédération Royale du Notariat belge (Notaris.be) propose un annuaire et des guides pratiques.
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