Attention : frais tres eleves
En Belgique, les frais lies a l'achat d'un bien immobilier ancien s'elevent generalement a 12 a 15 % du prix d'achat. Sur un appartement a 350 000 euros, comptez entre 42 000 et 52 500 euros de frais supplementaires. C'est significativement plus eleve qu'en France (7-8 %). Integrez imperativement ce montant dans votre plan de financement.
Les droits d'enregistrement
Le poste le plus lourd est le droit d'enregistrement, preleve sur le prix de vente d'un bien existant (ancien) :
| Region | Taux standard | Taux reduit (1re habitation) | Conditions taux reduit |
|---|---|---|---|
| Flandre | 3 % (reforme 2022) | 3 % | Taux unique depuis 2022 |
| Wallonie | 12,5 % | 6 % | Prix inferieur ou egal a 163 939 euros (indexe), 1re hab. propre |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % | 3 % (abattement) | 1re habitation, montant abattu : 175 000 euros |
La reforme flamande de 2022
Depuis 2022, la Flandre a ramene son droit d'enregistrement de 10 % a 3 %pour toute 1re habitation propre (avec suppression des anciens taux reduits). C'est revolutionnaire et fait de la Flandre la region la plus competitive fiscalement pour l'achat immobilier en Belgique.
Les honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont reglementes par l'Etat. Ils representent environ 1,5 a 2 % du prix de vente(degressifs selon le montant). S'y ajoutent des droits d'ecriture, de transcription et des frais divers pour un total d'environ 2 a 3 % du prix.
TVA sur l'immobilier neuf
Pour les constructions neuves ou renovees a neuf, c'est la TVA qui s'applique (et non les droits d'enregistrement) : 21 % sur le prix hors TVA. Il existe un taux reduit de 6 % pour les constructions destinees a la residence principale depuis 2024 (sous conditions de superficie et de valeur), mais les conditions sont strictes.
Le compromis de vente belge
Le compromis de vente (aussi appele "acte sous seing prive") est un contrat signe entre vendeur et acheteur avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. En Belgique, le compromis est contraignant et irrevocable, contrairement a la promesse de vente francaise de 10 jours. Il n'y a pas de droit de retractation legal une fois le compromis signe (sauf clause suspensive d'obtention de pret).
Le delai entre le compromis et l'acte authentique est generalement de 3 a 4 mois.
Prix de l'immobilier belge (2026)
| Ville / Zone | Appartement (euros/m2) | Maison (euros/m2) | Evolution 2023-2026 |
|---|---|---|---|
| Bruxelles-Capitale (moy.) | 2 800 - 3 500 | 3 000 - 4 200 | +4 % / an |
| Ixelles / Etterbeek | 3 200 - 4 200 | 4 000 - 6 000 | +5 % / an |
| Uccle | 3 000 - 4 000 | 3 500 - 5 500 | +4,5 % / an |
| Anvers centre | 2 800 - 3 800 | 3 200 - 4 800 | +5 % / an |
| Gand centre | 2 500 - 3 500 | 2 800 - 4 200 | +4 % / an |
| Bruges centre | 2 200 - 3 200 | 2 500 - 4 000 | +3,5 % / an |
| Liege centre | 1 400 - 2 200 | 1 400 - 2 200 | +3 % / an |
| Namur centre | 1 500 - 2 300 | 1 500 - 2 500 | +3 % / an |
Prix indicatifs. Le marche immobilier evolue rapidement. Consultez Immoweb.be pour les prix actualises.
Consultez un notaire belge avant d'acheter
La Federation Royale du Notariat belge (Notaris.be) propose un annuaire et des guides pratiques.
Questions frequentes
Un non-resident peut-il acheter de l'immobilier en Belgique ?
Oui. En tant que ressortissant UE (Francais notamment), vous pouvez acheter de l'immobilier en Belgique sans restriction, que vous soyez resident ou non-resident. Les non-residents ne beneficient pas des abattements lies a la residence principale (taux reduits des droits d'enregistrement).
Y a-t-il une taxe sur les revenus locatifs belges ?
Oui. En Belgique, les revenus immobiliers sont imposes sur base du revenu cadastral indexe(une valeur forfaitaire fixee par l'Etat, generalement bien inferieure au loyer reel) majore de 40 %. Ce systeme est avantageux par rapport a la France ou les loyers reels sont imposes. Cependant, si vous louez a une societe, le loyer reel est impose selon une autre regle.
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