Attention : frais très élevés
En Belgique, les frais liés à l'achat d'un bien immobilier ancien s'élèvent généralement a 12 à 15 % du prix d'achat. Sur un appartement à 350 000 euros, comptez entre 42 000 et 52 500 euros de frais supplémentaires. C'est significativement plus élevé qu'en France (7-8 %). Intégrez impérativement ce montant dans votre plan de financement.
Les droits d'enregistrement
Le poste le plus lourd est le droit d'enregistrement, preleve sur le prix de vente d'un bien existant (ancien) :
| Région | Taux standard | Taux réduit (1re habitation) | Conditions taux réduit |
|---|---|---|---|
| Flandre | 3 % (réforme 2022) | 3 % | Taux unique depuis 2022 |
| Wallonie | 12,5 % | 6 % | Prix inférieur ou égal à 163 939 euros (indexé), 1re hab. propre |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % | 3 % (abattement) | 1re habitation, montant abattu : 175 000 euros |
La réforme flamande de 2022
Depuis 2022, la Flandre a ramené son droit d'enregistrement de 10 % a 3 %pour toute 1re habitation propre (avec suppression des anciens taux réduits). C'est révolutionnaire et fait de la Flandre la région la plus compétitive fiscalement pour l'achat immobilier en Belgique.
Les honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont réglementés par l'État. Ils représentent environ 1,5 à 2 % du prix de vente(dégressifs selon le montant). S'y ajoutent des droits d'écriture, de transcription et des frais divers pour un total d'environ 2 à 3 % du prix.
TVA sur l'immobilier neuf
Pour les constructions neuves ou rénovées à neuf, c'est la TVA qui s'applique (et non les droits d'enregistrement) : 21 % sur le prix hors TVA. Il existe un taux réduit de 6 % pour les constructions destinées à la résidence principale depuis 2024 (sous conditions de superficie et de valeur), mais les conditions sont strictes.
Le compromis de vente belge
Le compromis de vente (aussi appelé "acte sous seing privé") est un contrat signé entre vendeur et acheteur avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. En Belgique, le compromis est contraignant et irrevocable, contrairement à la promesse de vente française de 10 jours. Il n'y a pas de droit de retractation légal une fois le compromis signé (sauf clause suspensive d'obtention de prêt).
Le délai entre le compromis et l'acte authentique est généralement de 3 à 4 mois.
Prix de l'immobilier belge (2026)
| Ville / Zone | Appartement (euros/m2) | Maison (euros/m2) | Évolution 2023-2026 |
|---|---|---|---|
| Bruxelles-Capitale (moy.) | 2 800 - 3 500 | 3 000 - 4 200 | +4 % / an |
| Ixelles / Etterbeek | 3 200 - 4 200 | 4 000 - 6 000 | +5 % / an |
| Uccle | 3 000 - 4 000 | 3 500 - 5 500 | +4,5 % / an |
| Anvers centre | 2 800 - 3 800 | 3 200 - 4 800 | +5 % / an |
| Gand centre | 2 500 - 3 500 | 2 800 - 4 200 | +4 % / an |
| Bruges centre | 2 200 - 3 200 | 2 500 - 4 000 | +3,5 % / an |
| Liège centre | 1 400 - 2 200 | 1 400 - 2 200 | +3 % / an |
| Namur centre | 1 500 - 2 300 | 1 500 - 2 500 | +3 % / an |
Prix indicatifs. Le marché immobilier evolue rapidement. Consultez Immoweb.be pour les prix actualisés.
Consultez un notaire belge avant d'acheter
La Federation Royale du Notariat belge (Notaris.be) propose un annuaire et des guides pratiques.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il acheter de l'immobilier en Belgique ?
Oui. En tant que ressortissant UE (Français notamment), vous pouvez acheter de l'immobilier en Belgique sans restriction, que vous soyez résident ou non-résident. Les non-résidents ne bénéficient pas des abattements liés à la résidence principale (taux réduits des droits d'enregistrement).
Y a-t-il une taxe sur les revenus locatifs belges ?
Oui. En Belgique, les revenus immobiliers sont imposés sur base du revenu cadastral indexé(une valeur forfaitaire fixée par l'État, généralement bien inférieure au loyer réel) majoré de 40 %. Ce système est avantageux par rapport à la France où les loyers réels sont imposés. Cependant, si vous louez à une société, le loyer réel est imposé selon une autre règle.
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